تعتبر لحظة شراء شقة العمر من أجمل اللحظات التي ينتظرها الشخص، لكن هذه الفرحة قد تتحول إلى قلق وتوتر عندما يكتشف المشتري، سواء أثناء التشطيب أو بعد السكن، أن المساحة التي دفع ثمنها على الورق ليست هي ذاتها المساحة الموجودة على أرض الواقع. في الأردن، ومع توسع حركة الإسكان، تكررت هذه الشكاوى بشكل ملحوظ.
- أولاً: التكييف القانوني (ماذا يقول القانون الأردني؟)
- ثانياً: متى يحق لك “فسخ البيع”؟
- ثالثاً: متى يحق لك “استرداد فرق الثمن”؟
- رابعاً: حالات سقوط الحق (انتبه من فخاخ الوقت والإقرار)
- خامساً: الخطوات العملية لإثبات حقك
- سادساً: نصائح وقائية للمشترين في الأردن
- سابعاً: 10 أسئلة شائعة (بصيغة بحث الأردنيين)
- 1. “هل مساحة الشقة في القوشان تشمل البلكونة والمنور؟”
- 2. “اشتريت شقة وطلعت أصغر بـ 5 متر، بقدر أطالب شركة الإسكان بفلوسي؟”
- 3. “شو يعني بيع (المعينة بالوصف) وكيف بأثر على حقي في المساحة؟”
- 4. “هل يحق لشركة الإسكان أخذ ثمن (بيت الدرج والخدمات) من ضمن مساحة شقتي؟”
- 5. “إذا وقعت على استلام الشقة، هل يسقط حقي في المطالبة بنقص المساحة؟”
- 6. “كم مدة رفع دعوى نقص المساحة في القانون الأردني؟”
- 7. “كيف بقدر أحسب سعر المتر الناقص إذا كان البيع بمبلغ إجمالي مش بالمتر؟”
- 8. “هل المساح الخاص معتمد بالمحكمة ولا لازم مساح من دائرة الأراضي؟”
- 9. “شو الحل إذا كان النقص في المساحة بسبب اختلاف سماكة الجدران؟”
- 10. “لو طلعت الشقة أكبر من المساحة اللي بالعقد، هل لازم أدفع زيادة للإسكان؟”
فهل يحق لك المطالبة بفرق الأموال؟ وهل يمكنك فسخ العقد واسترجاع كامل ثمن الشقة؟ هذا المقال يشرح لك كل ما تحتاج معرفته استناداً إلى القانون المدني الأردني وقانون الملكية العقارية.
أولاً: التكييف القانوني (ماذا يقول القانون الأردني؟)
عندما نتحدث عن نقص المساحة، نحن نتحدث عما يسمى في القانون “نقص القدر في المبيعات”. القانون المدني الأردني، وتحديداً في المواد المتعلقة بعقد البيع (مثل المادة 514 وما بعدها)، وضع قواعد واضحة لهذا الأمر.
هناك نقطة جوهرية يجب أن تفهمها أولاً، وهي كيف تم تحديد الثمن في عقدك؟
- البيع بالوحدة (بالمتر): إذا كان العقد ينص على أن سعر المتر 500 دينار مثلاً، والمساحة 100 متر، فهنا النقص في المساحة يعطيك حقاً مباشراً في إنقاص الثمن بمقدار الأمتار الناقصة.
- البيع بالجملة (مبلغ مقطوع): إذا اشتريت الشقة بمبلغ 60 ألف دينار كـ “وحدة واحدة” دون تفصيل سعر المتر، هنا يكون الأمر أصعب قليلاً، حيث يجب أن يكون النقص “جسيماً” ومؤثراً حتى يحق لك المطالبة.
في الأغلب، تذكر شركات الإسكان المساحة الإجمالية، وهنا تكمن التفاصيل القانونية التي سنخوض فيها.
ثانياً: متى يحق لك “فسخ البيع”؟
فسخ البيع يعني إعادة الشقة للبائع واسترداد كامل مالك. هذا الخيار ليس سهلاً دائماً، فالقانون الأردني يميل لاستقرار المعاملات، لكنه متاح في حالات محددة:
- النقص الجسيم: إذا اكتشفت أن النقص في المساحة كبير لدرجة أنك لو كنت تعلم به لما اشتريت الشقة أصلاً. مثلاً، شقة معروضة على أنها 150 متر واكتشفت أنها 120 متر؛ هذا النقص (20%) يعتبر جسيماً ويؤثر على توزيع الغرف واستخدام الشقة.
- خيار العيب: يُعامل نقص المساحة في القانون أحياناً كـ “عيب خفي”. فإذا كانت المساحة الناقصة تجعل الشقة غير صالحة للغرض الذي اشتريتها من أجله (مثلاً غرف ضيقة جداً لا تتسع للأثاث الأساسي)، يحق لك طلب الفسخ.
- المادة (515) من القانون المدني: أشارت إلى أن المشتري مخير بين طلب الفسخ أو أخذ المقدار الموجود بحصته من الثمن إذا كان النقص فاحشاً.
ثالثاً: متى يحق لك “استرداد فرق الثمن”؟
هذا هو الخيار الأكثر شيوعاً. فبدلاً من خسارة الشقة والانتقال، يطالب المشتري بتعويض مادي عن الأمتار التي دفع ثمنها ولم يستلمها.
- القاعدة الذهبية: يحق لك استرداد فرق الثمن إذا ثبت أن المساحة المسجلة في سند التسجيل (القوشان) أو العقد الابتدائي تزيد عن المساحة الفعلية بعد القياس الفني.
- حسبة الفرق: تتم عادة من خلال قسمة السعر الإجمالي على عدد الأمتار المذكورة في العقد لاستخراج سعر المتر الواحد، ثم ضربه في عدد الأمتار الناقصة.
- المساحات المشتركة: انتبه، القانون الأردني ونظام الأبنية يسمح بإضافة نسبة من الخدمات (الدرج، المنور، المصعد) للمساحة الإجمالية. النزاع غالباً ما يثور حول “المساحة الصافية” داخل الجدران.
رابعاً: حالات سقوط الحق (انتبه من فخاخ الوقت والإقرار)
للأسف، قد يكون معك حق قانوني لكنه يسقط لأسباب إجرائية:
- التقادم (مرور الزمن): حدد القانون مدة سنة واحدة للمطالبة بنقص القدر في بعض الحالات من تاريخ تسليم المبيع تسليماً فعلياً. إذا تأخرت في رفع الدعوى أكثر من سنة، قد ترفض المحكمة دعواك.
- الإقرار عند الاستلام: تطلب الكثير من الشركات توقيع “نموذج استلام شقة” يتضمن بنداً يقول: “أقر أنا المشتري بأنني عاينت الشقة معاينة تامة نافية للجهالة ووجدتها مطابقة للمواصفات والمساحة”. هذا التوقيع قد يكون عائقاً قانونياً، لكنه ليس مستحيلاً، حيث يمكن الطعن فيه بأن المساحة لا تُعرف بالنظر المجرد بل بالقياس الفني.
- العلم اليقيني: إذا ثبت أنك كنت تعلم بالنقص قبل التوقيع النهائي في دائرة الأراضي وقبلت بذلك، يسقط حقك في المطالبة.
خامساً: الخطوات العملية لإثبات حقك
إذا اكتشفت النقص، لا تكتفِ بالعتاب الشفهي مع صاحب الإسكان. اتبع الخطوات التالية:
- التقرير الفني: استعن بمساح مرخص (مكاتب مساحة معتمدة). اطلب منه قياس الشقة بدقة وإصدار تقرير يوضح المساحة الصافية والمساحة مع الخدمات والفرق بينهما وبين القوشان.
- الإنذار العدلي: عن طريق كاتب العدل، قم بتوجيه إنذار رسمي للبائع تخبره بوجود نقص قدره (كذا) متر وتطالبه برد المبلغ خلال مدة محددة (مثلاً 7 أيام). هذا الإنذار يثبت جديتك ويقطع مدة التقادم.
- دعوى “نقص القدر”: إذا لم يستجب البائع، يتم رفع دعوى أمام المحكمة المختصة. المحكمة ستقوم بانتداب خبير مساحة من طرفها للتأكد من الادعاءات.
سادساً: نصائح وقائية للمشترين في الأردن
- قبل الشراء: اطلب “مخطط الترسيم” و”مخطط الطابق” من دائرة الأراضي.
- المساحة الصافية: اسأل البائع بوضوح: “كم المساحة الصافية من الداخل؟” واطلب كتابة ذلك في العقد الابتدائي (براني).
- بند التعويض: أضف بنداً في العقد يقول: “في حال تبين وجود نقص في المساحة عند التسليم، يلتزم الفريق الأول (البائع) برد ثمن الأمتار الناقصة حسب سعر المتر المتفق عليه”.
سابعاً: 10 أسئلة شائعة (بصيغة بحث الأردنيين)
1. “هل مساحة الشقة في القوشان تشمل البلكونة والمنور؟”
نعم، في الأردن مساحة “القوشان” تشمل المساحة الصافية مضافاً إليها حصة الشقة من الجدران الخارجية والخدمات (الدرج والمصعد) وأحياناً البلكونات إذا كانت مسقوفة ومغلقة ضمن المخطط. المنور عادة لا يُحسب ضمن المساحة الصافية لكنه يُحسب في “فراغات” البناء.
2. “اشتريت شقة وطلعت أصغر بـ 5 متر، بقدر أطالب شركة الإسكان بفلوسي؟”
نعم، 5 أمتار في شقق الإسكان تعتبر مساحة مؤثرة (تساوي مساحة حمام أو مطبخ صغير). يمكنك المطالبة بفرق الثمن طالما لم يمر عام على الاستلام.
3. “شو يعني بيع (المعينة بالوصف) وكيف بأثر على حقي في المساحة؟”
هذا يعني أنك اشتريت الشقة بناءً على رؤيتك لها (كما هي) وليس بناءً على مساحتها بالمتر. إذا أثبت البائع أنك عاينت الشقة “على أرض الواقع” وقبلت بها بهذا الحجم، قد تضعف فرصك في المطالبة، إلا إذا كان هناك غش وتدليس في الأرقام المكتوبة بالعقد.
4. “هل يحق لشركة الإسكان أخذ ثمن (بيت الدرج والخدمات) من ضمن مساحة شقتي؟”
قانونياً، الخدمات هي ملكية مشتريات مشتركة. شركات الإسكان في الأردن تبيع “المساحة الإجمالية” التي تشمل الخدمات. هذا العرف سائد، لكن يجب أن تكون النسبة معقولة (عادة ما بين 15% إلى 25%). إذا تجاوزت الخدمات هذه النسب بشكل غير منطقي، يمكنك الاعتراض.
5. “إذا وقعت على استلام الشقة، هل يسقط حقي في المطالبة بنقص المساحة؟”
ليس بالضرورة. القانون يحمي المشتري في حال وجود “عيب خفي”. المساحة الدقيقة لا يمكن معرفتها بالعين المجردة عند الاستلام، لذا يمكنك الادعاء بأنك اكتشفت النقص لاحقاً عند محاولة فرش الشقة أو قياسها تقنياً.
6. “كم مدة رفع دعوى نقص المساحة في القانون الأردني؟”
المدة المعتادة هي سنة واحدة من تاريخ تسليم المشتري للشقة. بعد ذلك، قد يسقط الحق بالمطالبة بنقص القدر ويدخل في باب آخر أصعب إثباتاً.
7. “كيف بقدر أحسب سعر المتر الناقص إذا كان البيع بمبلغ إجمالي مش بالمتر؟”
المحكمة تلجأ لعملية حسابية بسيطة: (إجمالي الثمن ÷ المساحة المذكورة بالعقد = سعر المتر الافتراضي). ثم يتم ضرب هذا السعر في عدد الأمتار الناقصة.
8. “هل المساح الخاص معتمد بالمحكمة ولا لازم مساح من دائرة الأراضي؟”
تقرير المساح الخاص يعتبر “بينة خطية” أولية تساعدك في تقديم الشكوى، لكن المحكمة عند سير الدعوى ستقوم بتعيين “خبير مساحة معتمد” من قبلها ليكون تقريره هو الفيصل.
9. “شو الحل إذا كان النقص في المساحة بسبب اختلاف سماكة الجدران؟”
أحياناً تكون المساحة من الخارج صحيحة، لكن بسبب سماكة الجدران والبروزات المعمارية تصبح المساحة الداخلية أصغر. هنا العبرة بما تم الاتفاق عليه في العقد؛ هل هي مساحة “صافية” أم “بناء”؟ إذا كانت الفروقات غير طبيعية، يحق لك التعويض.
10. “لو طلعت الشقة أكبر من المساحة اللي بالعقد، هل لازم أدفع زيادة للإسكان؟”
وفقاً للقانون المدني الأردني، إذا كان البيع بالجملة (مبلغ مقطوع)، فالزيادة تكون للمشتري ولا يجوز للبائع طلب زيادة الثمن. أما إذا كان البيع بالمتر، فالبائع له الحق في طلب ثمن الزيادة بشرط ألا يكون المشتري مجبراً على فسخ العقد إذا كانت الزيادة ترهقه مالياً.
خاتمة: حقك في مساحة شقتك هو حق أصيل لا يضيع بالتقادم السريع أو بالخجل من المطالبة. القانون الأردني وفر الحماية الكافية، لكنه يتطلب منك الوعي والسرعة في الإجراءات. دائماً احتفظ بنسخة من “عقد البيع الابتدائي” وأوراق “دائرة الأراضي” ولا تتردد في استشارة محامٍ متخصص بالعقارات لضمان عدم ضياع حقوقك المالية.
