إجراءات وقائية قبل توقيع العقد
الوقاية خير وسيلة لتجنب النزاعات المستقبلية.
- توثيق عقد الإيجار:
يُستحسن تنظيم عقد الإيجار وتوثيقه لدى البلدية أو كاتب العدل وفقًا للأصول، لما في ذلك من قوة إثباتية أمام المحاكم.
تجدر الإشارة إلى أن العقد الموثق لا يُعد سندًا تنفيذيًا مباشرًا أمام “كاتب التنفيذ”، وإنما يتم اللجوء إلى المحكمة المختصة عند حصول نزاع.
بنود أساسية يفضل تضمينها بالعقد:
- تحديد تاريخ ثابت لدفع الأجرة (مثلاً: اليوم الأول من كل شهر).
- تحديد مدة العقد وشروط إنهائه.
- إلزام المستأجر بالمحافظة على المأجور.
- منع التأجير من الباطن إلا بموافقة المؤجر.
تنويه: المحاكم الأردنية غالبًا لا تعترف بما يسمى “غرامة التأخير” على بدل الإيجار، وتعتبرها شرطًا غير ملزم.
الخطوات الأولى عند التأخر
- التواصل الودي: يفضل بدايةً التواصل مع المستأجر بشكل مباشر وودي، فقد يكون لديه ظرف طارئ حال دون السداد.
- الإنذار العدلي: إذا لم يستجب المستأجر، يمكن للمؤجر بواسطة محامٍ أو كاتب عدل توجيه إنذار عدلي يطالبه فيه بسداد الأجرة المتأخرة خلال مدة محددة (غالبًا 15 يومًا). هذا الإجراء ضروري لإثبات المطالبة قانونيًا.
الإجراءات القضائية عند استمرار التأخير
إذا لم يقم المستأجر بالدفع بعد الإنذار العدلي يفترض ان نلجأ الى دعوى اخلاء المستأجر, او ما تسمى بإخلاء المأجور.
- دعوى إخلاء مأجور:
– تُرفع أمام محكمة الصلح المختصة.
– يُطلب فيها إخلاء المأجور بسبب الامتناع عن دفع الأجرة.
– يمكن للمؤجر ضمن الدعوى ذاتها المطالبة بالأجرة المتأخرة.
وعند ثبوت واقعة الامتناع عن الدفع بعد الإنذار، تصدر المحكمة حكمًا بالإخلاء والتحصيل.
أفعال محظورة على المؤجر
يحظر على المؤجر القيام بأي تصرف فردي تجاه المستأجر، حتى لو لم يسدد الأجرة. ومن أبرز الأفعال الممنوعة:
- قطع الماء أو الكهرباء.
- تغيير الأقفال أو منع المستأجر من دخول المأجور.
- التخلص من ممتلكات المستأجر أو العبث بها.
- التهديد أو الاعتداء اللفظي أو الجسدي.
هذه التصرفات قد تعرّض المؤجر للمسؤولية الجزائية والمدنية.
تحصيل المستحقات المالية
إلى جانب الإخلاء، يحق للمؤجر المطالبة بـ:
- الأجرة المتأخرة.
- التعويض عن الأضرار التي ألحقها المستأجر بالمأجور، شريطة إثباتها بتقرير فني أو بينة معتبرة.
أسئلة وأجوبة مهمة للمالكين
1) ما هي أول خطوة عملية أُجريها الآن بهدف حفظ حقي؟
أول ما أفعله هو جمع كلّ أدلّة العلاقة والتواصل: نسخة من عقد الإيجار، إيصالات الدفع السابقة، وأي مراسلات مع المستأجر. ثم أوجّه إنذارًا عدليًا يطالبه بالسداد خلال مهلة محددة (غالبًا 15 يومًا). هذا الإجراء يحفظ حقي ويمهّد للطريق القانوني.
2) هل يحقّ لي قطع الماء أو الكهرباء أو تغيير الأقفال للضغط على المستأجر؟
لا، هذا ممنوع قانونًا ويعرضني للمساءلة الجزائية والمدنية. الحلّ القانوني الوحيد هو الإنذار ثم رفع الدعوى، وأي تصرف فردي يضعف موقفي القانوني.
3) متى أفضّل الاستمرار في التفاوض ومتى أتحرّك قضائيًا فورًا؟
إذا كان التأخر لأول مرة وبمبلغ بسيط يمكن التفاوض. أما إذا تكرر التأخر أو المبلغ كبير أو المستأجر يتهرّب، فأرسل إنذار عدلي ثم أرفع دعوى قضائية.
4) هل أقبل دفعات جزئية أو خطة تقسيط؟ وما شروطها؟
يجوز القبول لكن بشرط أن يتم توثيق الاتفاق خطيًا، مع مواعيد واضحة، ويفضل وجود شيكات مؤجلة أو كفيل ضامن، مع نص يوضح أن القبول لا يسقط حقي بالمطالبة بباقي المبلغ.
5) ما الأدلة الضرورية لرفع دعوى إخلاء ومطالبة بمستحقات؟
العقد، إيصالات الدفع أو كشوف التحويلات البنكية، نسخة من الإنذار العدلي وإثبات تبليغه، وأي مراسلات كتابية. هذه الأدلة تعزز موقفي أمام المحكمة.
6) ما الذي أتوقعه عمليًا من جهة الزمن والتكاليف لو رفعت دعوى؟
قد تستغرق الإجراءات عدة أشهر وتشمل تكاليف محاماة ورسوم قضائية. أوازن بين الوقت والتكاليف وبين قيمة المبالغ المتأخرة قبل اتخاذ القرار.
7) هل يمكنني المطالبة بـ «غرامة تأخير» منصوص عليها في العقد؟
المحكمة قد تعتبرها شرطًا جزائيًا وتخفضها إذا كانت مبالغًا فيها. الأفضل المطالبة بالأجرة المستحقة والتعويض عن الأضرار الفعلية المثبتة.
8) ماذا أفعل إذا تبين أن المستأجر مفلس أو بلا أصول قابلة للحجز؟
أبحث عن وجود كفيل أو دخل ثابت للحجز عليه، أو أحاول تسوية مكتوبة. إذا انعدم أي ضمان، قد يكون التركيز على إخلاء العقار لإعادة تأجيره هو الخيار الأجدى.
9) إذا حصل حكم بالإخلاء ثم رفض المستأجر الخروج، ما الخطوة التنفيذية؟
أتوجه إلى دائرة التنفيذ التي تنفذ الحكم بمساعدة الجهات الأمنية عند الحاجة. يجب أن ألتزم بالإجراءات الرسمية وأتجنب أي عمل فردي.
10) ما الاحتياطات التي أتخذها لاحقًا حتى لا تتكرر المشكلة؟
أطلب كفيلًا موثوقًا، شيكات ضمان، وديعة، وأتحقق من دخل المستأجر. كما أضع بنودًا واضحة للعقد حول الدفع والإنذار والإخلاء لتفادي المشاكل المستقبلية.
نصائح ختامية
- اختيار المستأجر بعناية، ويفضل وجود كفيل أو شيكات ضمان.
- توثيق جميع الاتفاقيات كتابيًا وجعل العقد واضحًا ومحددًا.
- الالتزام دائمًا بالطرق القانونية وعدم اللجوء إلى أساليب فردية.
- استشارة محامٍ مختص بعقود الإيجار تُعد استثمارًا يحمي الملكية ويوفر الجهد والوقت.
