طريقة اخلاء المأجور بعد انتهاء العقد في الاردن حتى لو رفض

يعد الاستثمار العقاري في الأردن من أكثر القطاعات استقراراً، لكن “كابوس” كل مالك عقار هو اللحظة التي يقرر فيها المستأجر التمرد على القانون. تنتهي مدة العقد، تطلب منه إخلاء المأجور، فيأتيك الرد: “مش طالع، واعمل اللي بدك اياه”. في الماضي، كانت هذه الجملة تعني الدخول في نفق مظلم من المحاكم قد يمتد لثلاث أو أربع سنوات، لكن هل ما زال الوضع هكذا الآن؟

الإجابة المختصرة: لا. لقد أوجد المشرع الأردني في قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته مخارج قانونية “سريعة” تجعل من عملية الإخلاء مسألة أسابيع أو شهور قليلة إذا تم اتباع الإجراءات الصحيحة. في هذا المقال، سنشرح لك “خارطة الطريق” القانونية لاستعادة ملكك بأسرع وقت ممكن واخلاء المستأجر في الاردن.

---

أولاً: الحل السحري (عقد الإيجار كسند تنفيذي)

قبل التفكير في رفع دعوى قضائية، عليك التأكد من “قوة” العقد الذي تملكه. التعديلات القانونية الأخيرة جعلت من عقد الإيجار “سنداً تنفيذياً” في حالات معينة. وهذا يعني أنك لا تحتاج للوقوف أمام قاضٍ لإثبات حقك، بل تذهب مباشرة إلى دائرة التنفيذ.

شروط اللجوء للتنفيذ المباشر:

• أن يكون عقد الإيجار خطياً وموقعاً من الطرفين.
• أن يكون العقد محدد المدة، وهذه المدة قد انتهت فعلياً.
• أن يكون الغرض من الطلب هو “الإخلاء” بسبب انتهاء المدة وليس بسبب عدم دفع الإيجار (لأن عدم دفع الإيجار له مسار آخر).

إذا توفرت هذه الشروط، يقوم المحامي بتقديم العقد إلى مأمور التنفيذ، ويتم توجيه إخطار للمستأجر بضرورة الإخلاء خلال 15 يوماً. إذا لم يخلِ، يتم الإخلاء جبرياً بواسطة القوة العامة.

---

ثانياً: مسار دعوى الإخلاء المستعجلة

إذا لم يكن عقدك مستوفياً لشروط السند التنفيذي (مثلاً وجود نزاع على طبيعة العقد أو تمديده)، ننتقل للمسار الثاني وهو “دعوى إخلاء المأجور”. بفضل التعديلات القانونية، أصبحت هذه الدعاوى تنظر بصفة الاستعجال.

المحكمة الآن ملزمة بمدد زمنية محددة لتبليغ الخصوم وتقديم البينات، ولم يعد بإمكان المستأجر المماطلة عبر التغيب عن الجلسات أو تقديم طلبات تأجيل غير منطقية. الهدف هنا هو الحصول على “حكم إخلاء” ومن ثم توشيحه بالصيغة التنفيذية.

---

ثالثاً: الخطوات العملية بالترتيب (من الإنذار حتى استلام المفاتيح)

1. توجيه الإنذار العدلي

حتى لو كان العقد ينص على أنه “ينتهي بانتهاء مدته دون الحاجة لإنذار”، ينصح المحامون دائماً بتوجيه إنذار عدلي عن طريق كاتب العدل قبل انتهاء العقد بشهر أو فور انتهائه. هذا الإنذار يقطع الشك باليقين ويحرم المستأجر من ادعاء “تجديد العقد ضمنياً” بموافقة المالك.

2. اختيار المسار القانوني

هنا يأتي دور المحامي لتقرير ما إذا كان سيتوجه لـ “دائرة التنفيذ” مباشرة (الطريق الأسرع) أو لـ “محكمة الصلح” (طريق الدعوى). هذا القرار يعتمد على دقة بنود العقد وتاريخ توقيعه.

3. مرحلة التبليغ

تعتبر هذه المرحلة “عنق الزجاجة”. يحاول المستأجر المماطل التهرب من المحضرين، لكن القانون الأردني عالج ذلك بالتبليغ بالنشر أو بالتبليغ المباشر في مكان العمل، مما يسرع وتيرة القضية.

4. صدور الحكم والتنفيذ الجبري

بعد صدور حكم الإخلاء، يتم منحه “مهلة إخلاء” قانونية، فإذا انتهت ولم يخرج، يخرج مأمور التنفيذ برفقة القوة الأمنية ويتم إخراج الأثاث وتغيير الأقفال رسمياً.

---

رابعاً: دور المحامي في قضايا الإخلاء

كثير من الملاك يظنون أن العملية مجرد “ورقة وتقديمها”، لكن الواقع العملي يثبت أن خطأً بسيطاً في صياغة الإنذار العدلي أو في تحديد “أجر المثل” قد يؤدي لرد الدعوى بعد شهور من التعب. المحامي يقوم بـ:

• تحصين الموقف القانوني: صياغة طلبات المحكمة بطريقة تمنع المستأجر من الطعن أو المماطلة.
• تسريع الإجراءات: متابعة المحضرين ودائرة التنفيذ بشكل يومي لضمان عدم ركون الملف في الأدراج.
• المطالبة بالتعويضات: المحامي لا يخرج المستأجر فحسب، بل يرفع دعوى موازية لتحصيل الإيجارات المتأخرة، والمطالبة بتعويض عن أي تخريب في العقار، وإلزام المستأجر برسوم المحاكمة وأتعاب المحاماة.

ابدأ اليوم بأخذ استشارة قانونية مجانا في الاردن, ومن ثم تواصل مع محاميك للبدء بتنفيذ المطلوب.

---

خامساً: الأسئلة الشائعة حول إخلاء المأجور في الأردن

س1: كيفية إخلاء مستأجر انتهى عقده في القانون الأردني؟

تتم من خلال طريقين: إما التنفيذ المباشر بموجب عقد الإيجار إذا كان مستوفياً للشروط كسند تنفيذي لدى دائرة التنفيذ، أو من خلال رفع دعوى إخلاء مأجور لدى محكمة الصلح المختصة بصفة الاستعجال.

س2: هل يمكن طرد المستأجر بدون عقد إيجار موثق؟

نعم، ولكن الإجراءات تكون أصعب وأطول. في هذه الحالة، يتعين على المالك إثبات “العلاقة الإيجارية” بكافة وسائل الإثبات (مثل وصولات قبض الإيجار أو شهادة الشهود) ثم المطالبة بالإخلاء، وهذا المسار يأخذ وقتاً أطول من وجود عقد موثق.

س3: كم تستغرق قضية إخلاء المأجور في المحاكم الأردنية ؟

في حال كان العقد سنداً تنفيذياً، قد تستغرق العملية من 30 إلى 60 يوماً. أما في حال الدعوى القضائية المستعجلة، فتتراوح عادة بين 4 إلى 8 أشهر، وهذا يعتبر زمناً قياسياً مقارنة بالسنوات الماضية.

س4: طريقة إخلاء مستأجر يرفض الخروج بعد الإنذار العدلي؟

بعد انتهاء مدة الإنذار العدلي (عادة 15 يوماً)، يتم فوراً تسجيل قضية “إخلاء مأجور”. الإنذار العدلي هنا يكون بمثابة دليل قاطع للمحكمة على عدم رغبة المالك في تجديد العقد وعلى تمنع المستأجر عن التسليم.

س5: ما هي تكلفة قضية إخلاء المأجور وأتعاب المحامي؟

التكلفة تنقسم إلى رسوم قضائية (تعتمد على قيمة الإيجار السنوي) وأتعاب محاماة. أتعاب المحامي تختلف باختلاف تعقيد القضية، ولكنها استثمار ضروري لضمان السرعة وتحصيل التعويضات التي غالباً ما تفوق قيمة الأتعاب.

س6: هل يحق للمالك قطع الكهرباء والماء عن المستأجر لطرده؟

لا ينصح بذلك أبداً. رغم أن المستأجر مخالف، إلا أن قطع الخدمات قد يعتبر “استيفاء للحق بالذات” وقد يعرض المالك للملاحقة القانونية أو يمنح المستأجر حق رفع دعوى تعويض أو “منع تعرض”. القانون هو من يطرد المستأجر، وليس قطع الخدمات.

س7: شروط تنفيذ عقد الإيجار لدى دائرة التنفيذ مباشرة؟

يجب أن يكون العقد خطياً، موقعاً من الطرفين، محدد المدة، ومنتهياً. بعض الدوائر تشترط أن يكون العقد مصدقاً من البلدية أو أمانة عمان لإعطائه صفة السند الرسمي القابل للتنفيذ المباشر.

س8: نموذج إنذار عدلي لإخلاء عقار بسبب انتهاء مدة العقد.

النموذج يتضمن بيانات المالك والمستأجر، تفاصيل العقار، تاريخ انتهاء العقد، وعبارة صريحة: “أنذرك بضرورة إخلاء المأجور وتسليمه خالياً من الشواغل خلال 15 يوماً من تاريخ التبليغ، وخلاف ذلك سأقوم باتخاذ الإجراءات القانونية”.

س9: كيفية استرداد الإيجارات المتأخرة مع إخلاء البيت؟

يمكن للمحامي دمج طلب “المطالبة بالأجور” مع دعوى الإخلاء، أو حجز أموال المستأجر المنقولة (مثل سيارته أو رصيده البنكي) حجزاً تحفظياً لضمان سداد المبالغ المتراكمة أثناء سير القضية.

س10: حقوق المالك في حال تخريب المستأجر للعقار بعد الإخلاء.

عند تنفيذ الإخلاء، يتم إجراء “كشف مستعجل” بواسطة خبير تعينه المحكمة لتوثيق حالة العقار. إذا ثبت وجود تخريبات، يحق للمالك رفع دعوى عطل وضرر ومطالبة المستأجر بتكاليف الإصلاح كاملة.

---

خاتمة: لا تترك حقك للوقت

إن “أسرع طريقة” للإخلاء ليست في القوة البدنية أو الشجار، بل في سرعة اتخاذ الإجراء القانوني. بمجرد أن تشعر بمماطلة المستأجر، توجه للمختصين. القانون الأردني اليوم في صف المالك الملتزم بالإجراءات، والوقت الذي تضيعه في الانتظار “ودياً” هو وقت يضيع من عمر عقارك واستثمارك.

ملاحظة: المعلومات الواردة في هذا المقال هي لأغراض تعليمية وإرشادية، ويُنصح دائماً باستشارة محامٍ مزاول لتقييم حالتك الخاصة وفقاً لآخر التحديثات القضائية.