يعتبر الاستثمار في العقارات أحد أكثر الاستثمارات أماناً في الأردن، لكن كابوس كل مالك عقار هو “المستأجر المماطل”. تنتهي الشهر ولا تصل الأجرة، وعود متكررة بالدفع “الأسبوع القادم”، وتجد نفسك في النهاية محاصراً بالتزاماتك المالية بينما عقارك محتل دون مقابل.
القانون الأردني (قانون المالكين والمستأجرين) يحمي حقك بصرامة، لكنه في المقابل يتطلب منك دقة متناهية في الإجراءات. أي خطأ بسيط في التواريخ أو صياغة الإنذار قد يعيد القضية إلى نقطة الصفر.
في هذا المقال، سنشرح لك بالتفصيل وببساطة: كيف تسترد عقارك وتحصل أموالك بالقانون؟
أولاً: متى يحق لك قانوناً طرد المستأجر؟
ليس كل تأخير بسيط يبرر الإخلاء فوراً، لكي ترفع دعوى ناجحة، يجب أن تستند إلى المادة (5 ) من قانون المالكين والمستأجرين. باختصار، يحق لك طلب الإخلاء إذا:
- حل ميعاد دفع الأجرة المتفق عليه في العقد.
- امتنع المستأجر عن الدفع.
- قمت أنت (المالك) بإرسال إنذار عدلي ولم يستجب المستأجر خلال المهلة القانونية.
ملاحظة مهمة: وجود عقد إيجار “خطي” يسهل عليك الإثبات جداً، لكن حتى لو كان العقد شفهياً، يمكنك رفع الدعوى ولكن ستحتاج لإثبات العلاقة الإيجارية بشهادة الشهود واليمين.
ثانياً: الخطوة الجوهرية.. الإنذار العدلي (لا تذهب للمحكمة قبله!)
قبل أن تفكر في رفع قضية، عليك المرور بمحطة “كاتب العدل”. القانون الأردني يشترط إعذار المستأجر قبل مقاضاته.
كيف يتم ذلك؟
- تتوجه إلى كاتب العدل في المحكمة.
- توجه “إنذاراً عدلياً” للمستأجر تطالبه فيه بدفع الأجرة المستحقة (يجب ذكر القيمة بدقة وعن أي أشهر).
- يمنح القانون المستأجر مهلة (15) يوماً من تاريخ تبليغه بالإنذار.
ماذا يحدث بعد الـ 15 يوماً؟
- إذا دفع المستأجر كامل المبلغ: تنتهي المشكلة، ولا يحق لك طلب الإخلاء (إلا إذا تكرر تخلفه عن الدفع 3 مرات خلال السنة، هنا يصبح “مستأجراً متكرر التخلف” وله أحكام أخرى).
- إذا لم يدفع: هنا يصبح العقد “مفسوخاً حكماً” من تلقاء نفسه، ويحق لك في اليوم (16) تسجيل دعوى إخلاء ومطالبة بالأجور.
ثالثاً: إجراءات رفع الدعوى في المحكمة
بعد انتهاء مهلة الإنذار دون جدوى، تبدأ المعركة القانونية. إليك الخطوات:
- تجهيز لائحة الدعوى: يتم كتابة لائحة تتضمن اسمك (المدعي)، واسم المستأجر (المدعى عليه)، وتفاصيل العقار، وقيمة الأجور المتراكمة، وطلب واضح بـ “فسخ عقد الإيجار وإخلاء المأجور والزام المدعى عليه بالأجور والمصاريف”.
- تسجيل الدعوى ودفع الرسوم: تحدد المحكمة المختصة (صلح أو بداية) بناءً على قيمة الدعوى، وتدفع الرسوم القانونية.
- التبليغ (أهم مرحلة): يقوم المحضر بتبليغ المستأجر بموعد الجلسة.
- المحاكمة: يقدم المستأجر دفاعه، وتقدم أنت بيناتك (عقد الإيجار + الإنذار العدلي + محضر التبليغ).
- الحكم: تصدر المحكمة قرارها بفسخ العقد وإلزام المستأجر بددفع المبالغ والإخلاء.
رابعاً: لماذا يعتبر دور المحامي حاسماً في قضايا الإخلاء؟
قد يفكر البعض: “لماذا لا أقوم بذلك بنفسي؟”. في قضايا الإخلاء تحديداً، التفاصيل الصغيرة تصنع فرقاً كبيراً. إليك دور المحامي الحقيقي:
- دقة الإنذار العدلي: هل تعلم أن خطأً بسيطاً في حساب الأجرة المطلوبة في الإنذار العدلي قد يؤدي لرد الدعوى شكلاً بعد أشهر من التقاضي؟ المحامي يضمن صياغة إنذار “محصن” قانونياً.
- معضلة التبليغ: أكبر مشكلة في المحاكم الأردنية هي “التبليغ”. المستأجر المتهرب غالباً ما يغلق بابه أو يغير عنوانه. المحامي الخبير يعرف كيف يتابع إجراءات التبليغ (باللصق أو النشر) لضمان عدم تعطل القضية لشهور.
- الحجز التحفظي: المحامي يمكنه تقديم طلب مستعجل للحجز على أثاث المستأجر أو سيارته أو حساباته البنكية فور رفع الدعوى، لضمان أن تجد ما تأخذه عند صدور الحكم لصالحك.
- مرحلة التنفيذ (الإخلاء الجبري): صدور الحكم لا يعني خروج المستأجر فوراً. المحامي يتابع الملف في “دائرة التنفيذ”، ويخرج مع مأمور التنفيذ (ورجال الأمن العام إذا لزم الأ مر) لفتح العقار وتسليمك المفتاح، حتى لو كان المستأجر غائباً.
خامساً: الفرق بين “دعوى الإخلاء” و “استرداد المأجور”
هذا اللبس يقع فيه الكثيرون. في القانون الأردني هناك مساران:
- دعوى الإخلاء (فسخ العقد): هي التي تحدثنا عنها أعلاه، وسببها الرئيسي هو “الإخلال بالعقد” كعدم دفع الأجرة.
- طلب استرداد المأجور: هو إجراء أسرع بكثير (مستعجل)، لكنه لا يطبق إلا في حالة واحدة: انتهاء مدة العقد ورفض المستأجر الخروج (وليس بسبب عدم الدفع أثناء العقد)، ويشترط أن يكون العقد خطياً وموقعاً بشهود أو مصدقاً.
سادساً: أسئلة شائعة تهمك (FAQ)
إجابات سريعة على ما يبحث عنه الناس في الأردن:
1. كم تستغرق قضية الإخلاء في المحاكم الأردنية؟
في المتوسط، تستغرق القضايا من 3 إلى 6 أشهر في محاكم الصلح، وقد تزيد إذا كان هناك صعوبة في تبليغ المستأجر.
2. هل يمكنني قطع الكهرباء والماء عن المستأجر لإجباره على الخروج؟ لا، احذر من ذلك!
هذا تصرف غير قانوني ويعتبر “استيفاء للحق بالذات”، وقد يرفع المستأجر دعوى ضدك ويطالبك بتعويض. اتبع الطريق القانوني فقط.
3. من يتحمل أتعاب المحامي ورسوم المحكمة؟
عندما يصدر الحكم لصالحك، تحكم المحكمة بإلزام المستأجر بدفع قيمة الدعوى والرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
4. هل يسجن المستأجر إذا لم يدفع الأجرة؟
عدم دفع الأجرة هو نزاع “مدني” ولا يوجب الحبس بحد ذاته. الحبس يكون فقط إذا أصدر شيكات بدون رصيد، أو في مرحلة التنفيذ إذا امتنع عن سداد المبلغ المحكوم به (حبس تنفيذي لمدة محدودة للضغط عليه للدفع).
5. هل يمكن إخلاء المستأجر بدون عقد إيجار (عقد شفهي)؟
نعم، القانون يعترف بالعقد الشفهي، لكن ستحتاج لجهد أكبر في إثبات قيمة الأجرة وتاريخ بدئها، غالباً عبر توجيه “اليمين الحاسمة” للمستأجر أو الاستعانة بشهود.
كلمة أخيرة
التأخير في اتخاذ الإجراءات القانونية يعني خسارة المزيد من المال و الوقت. إذا تأخر المستأجر عن الدفع، ابدأ فوراً بإرسال الإنذار العدلي، فهو الخطوة الأولى التي تحفظ حقك وتظهر جديتك.
